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房住不炒，化解系統性風險隱憂

對于中國房地產業來說，2021年絕對是令人記憶深刻的一年，在經歷了數十年高景氣發展之后，全國各地硬件設施建設成效有目共睹，整齊有序的城市布局，新式建筑物鱗次櫛比。然而一個產業經歷長期興盛之后，也一定會積累非常多的問題。對于當前的房地產而言，高房價、高負債、過量開發所帶來的問題已不容回避，長此以往對于整個社會經濟的健康發展構成了極大隱憂。

為此，國家多措并舉，一方面加強宣傳和引導，在2016年底中央經濟工作會議上首次提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”，讓大家更理性地審視房屋的真實價值，并且更系統和深入地對房地產市場有更清醒的認識，“房住不炒”已經逐漸成為了社會共識。此后在2019年7月30日召開的中央政治局會議上，提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，從經濟產業的發展角度給房地產指出了明確導向。此后我們看到全國各地相應出臺了一系列針對高房價、炒房熱的限購限價措施，來抑制人們的非理性投資性購房，防止房地產過度開發，引發社會金融杠桿過快增長的風險。

尤其隨著近年來國家對金融亂象整治工作的不斷深入，對銀行、保險、信托等各方資金違規輸血樓市的嚴監管態勢不斷加強。銀保監會持續開展重點城市房地產貸款專項檢查，嚴防金融機構對高負債房地產企業過度授信，加大了“首付貸”、消費貸資金流入房市的整治力度。針對重點城市、重點房地產企業的杠桿融資問題設定三條紅線，對于房地產企業的融資行為做了嚴格規范和指導，使行業的有息負債規模得到了限制，房地產信貸進入到“穩存量、控增量”的階段，減少房地產行業對融資的高度依賴，不斷化解發生系統性風險的可能性。

狀況頻出，2021年房地產業的變革陣痛

正是一系列“嚴監管”措施的組合治理下，2021年房地產金融泡沫化的傾向得到了有效遏制。但與此同時，一些近年來依靠高信貸進行業務擴張的企業，由于一時無法適應購房需求、產業政策，以及金融資本環境等多重因素的變化，出現了債務違約的情況。據上海票據交易所近期公布的《截至2022年2月28日持續逾期名單》中，就有很多房地產企業出現債務違約，這其中不乏恒大、榮盛、中南建設、融創、世茂等業務分布范圍廣、體量較大的房地產企業。

2022年2月24日，國新辦舉行的推動住房和城鄉建設高質量發展發布會上，住房和城鄉建設部對于2021年房地產市場的總結是“2021年，在各方面共同努力下，房地產市場總體穩定”。在“‘保交樓、保民生、保穩定’為首要目標”等表述中，可見此次對于房地產業的深度整頓，是國家在深刻認識到房地產業 “高負債、高杠桿、高周轉”的開發經營模式不可持續的基礎上，為防范和化解發生更大風險隱患為出發點的決心之舉，對于目前房地產市場所出現的種種狀況顯然是有預判的。

房地產是經濟長期穩定繁榮的支柱產業

對于房地產業持續的“嚴監管”，以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的提法，是否就意味著房地產業在國民經濟和社會發展中從此將無足輕重，整個行業就此走向沉寂？事實絕非如此。

在經濟學上，常把投資、消費和出口稱作拉動經濟增長的“三駕馬車”，而房地產既作為消費端，在居民消費支出中就占20%以上份額，同時它還與建筑業、制造業、水電、居民服務等眾多上下游行業密切關聯。據國家統計局公布的經濟數據，自2015年以來，房地產占GDP比重一直保持在6%以上。

即使是在大家感覺房地產市場相對平淡的2021年，我國的商品房銷售面積和銷售額分別達到了17.94億平方米和18.19萬億元，雖有各種限制因素的影響，但在產業自身體量和發展慣性的牽引下，仍然創出了歷史新高。全年房地產增加值為7.76萬億元，而2021年我國經濟總量是114.37萬億元，房地產業就占到GDP的6.8%，如果再連同建筑業增加值8.01萬億元，僅此兩項合計就占GDP的14%。如果再將龐大的房地產上下游行業納入其中，比如建筑材料、家電生產、運輸、水電業、園林業、物管中介等生產、服務業計算在內，房地產對于中國經濟的穩定和發展所起的支柱作用不容置疑。

產業支柱地位既是時代所賦予也是數百萬從業者全力以赴的成果

如今房地產的支柱產業地位并不是短時期內形成的，它是隨著1998年住房改革的推行，從過去的福利分房到市場化購房的分配制度的轉變，并且是在居民實際居住需求的內在推動以及國家長期以來的宏觀調控政策的規范和修正下，逐步成長和發展起來的。

據國家統計局數據，在開始停止城鎮住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的1998年，城鎮住房居住面積198024萬平方米，相應當時的城鎮總人口是3.7942億，簡單換算，人均居住面積是5.22平方米。但1998年全國各類房地產開發企業只有24378個，全行業從業人員僅有82.6萬人，全年房屋竣工面積為17566萬平米，短缺的房屋供給能力與巨大的實際住房需求之間存在極度的不平衡，為此一個新的充滿活力的市場就此打開。

時代為行業的跨越式發展提供了條件，而建設成果的取得離不開這個行業從業人員的全力以赴，尤其是在產業政策調整頻繁的行業，對于每一位從業者調整心態、轉變思路并快速順應環境的能力每每帶來挑戰。據統計，到2020年我國房地產開發企業已達103262家，從業人員290.13萬，正是這數百萬從業者的不斷付出，使我國的房地產建設能力得到長足進步，2020年全年房屋竣工面積達91218萬平米，是1998年的5倍，按如今9.022億城鎮人口計算，全行業的房屋建造能力在未完全得到釋放的情況下，可以讓城鎮居民平均每人每年增加1平方米，人們的居住條件得到了極大改善。有數據顯示2019年城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，住房短缺的狀況已經得到了根本性扭轉。

房地業的健康發展是社會可持續發展的助推器

一個市場的健康發展離不開問題頻出的不斷淬煉，不回避難題，不斷在試錯中尋找解決辦法，房地產業一路走來，用摸著石頭過河來類比再形象不過。比如在住房改革兩年之后的2000年，相關部門才逐步統一房屋中介收費標準，推出了《商品房買賣合同示范文本》、房產測量國家標準等，從無到有逐步搭建起了房地產市場體系。2002年國土資源部簽發了11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，叫停了沿用多年的土地協議出讓方式，土地使用權走向了招拍掛。房地產市場就是在這樣的不斷摸索中前行。

人們對于當前的房地產調控感受至深，事實上，房地產市場這20多年的發展中，結合整體國民經濟的發展狀況，對于房地產行業的調控只是工具運用的多少，以及政策推出的時點問題，重視房地產市場的穩健發展，對房地產市場中出的問題進行管理和規范從來就沒有缺席過。比如在房改后短短幾年的2003年，國家就運用提高首付款比例來抑制當年出現的房地產市場發展過熱的情況。此后結合土地市場集中整頓，提高拿地“門檻”等措施，從土地供給上對市場進行降溫治理。2005年國八條出臺，將穩定房價提高到政治高度。

在一個匯集了民眾的財富，又關聯著各地土地財政，既具有居住屬性，還具有金融和投資屬性的矛盾綜合體上，要實現規范、有序、健康的發展，對于調控治理水平提出的要求非比尋常，牽一發而動全身，要達到多方面均衡發展，難度如此之高，這也是多年以來房價增速遠超收入增長，讓中低收入住房剛需群體常常望樓興嘆的現實原因。

國家統計局數據顯示，2020年全國城鎮居民人均可支配收入43833.8元，人均消費支出27007.4元，其中居住支出6957.7元，占消費總支出的1/4。事實上在一些經濟較發達的城市，人們的居住支出往往要大的多。比如在北京租住一個衛生條件尚可的單間成本每月要3千以上，對于很多剛參加工作的青年而言，房租已是一大筆開支，以剩余收入來比照高企的房價，在這樣的城市尋求事業發展，困難可想而知。當一個重要經濟支柱的發展出現了偏差，不論是對整個經濟的繁榮發展，還是對民眾追求美好生活，都造成了極大障礙，因而亟待解決

從產業帶動的層面來看，房地產市場的健康穩定，有利于居者有其屋的實現，降低民眾對于房屋漲價過快的焦慮，達到因需購房、理性投資，而不是以高負債購房，來犧牲其它合理性消費和生活品質為代價，讓三駕馬車中的消費煥發出應有動能；一個穩健發展的房地產業，將有利于帶動上下游各產業的健康發展，對制造投資的產業結構的調整將產生直接牽引；對于全國各地，尤其是一些產業相對落后，對土地出讓依賴較大的地方實現財政收支平衡，促進當地經濟發展解決民生問題起到支持作用。

尊重規律，當以推動地方經濟建設為己任

任何事物的發展都有其自身規律，房地產業的興盛和快速發展既有改革開放帶來的社會經濟繁榮為基礎，又有大量農業人口進入城市工作生活的人口變遷的時代背景，也有住房改革激活住房分配市場作為契機，多重因素為社會開創出一個持續繁榮20多年的房地產市場。隨著市場因素的不斷轉變，如今的房地產業也迎來了結構性轉變的新時點。

要順應時代潮流，在新的時點能緊緊跟隨時代的脈搏，就要按客觀規律辦事，簡單概括為要做到尊重科學規律，尊重市場規律，尊重經濟規律和尊重人性規律。

首先是要對人口的增長規律，以及成熟的經濟發達國家的人均房屋居住面積有科學認識。全球主要國家的人口增長正在不斷創出新低，盡管我國在人口政策有所調整，但人口已經迎來頂峰是不爭的事實，住房需求與人口數量和結構有著密切關聯，結合全球經濟發達國家的人均居住面積，對于國內房地產市場的需求狀況不難做出判斷。

其次，房地產作為一種商品，其運行變化有一定的市場規律，經過20年的發展，我國的房地產開發能力已經達到每年17億平方米，現有的庫存房有6億平方米，經有關測算目前居民作為投資購買的房產有近60億平方米，供大于求還是供小于求一目了然。

再有，當前我國的房地產價格與居民收入增長無法合理匹配，居民個人負債率和房地產企業負債率都已達到接近或達到合理邊際，讓市場回歸經濟規律正軌刻不容緩。

最后一點是，市場中消費情緒正在發生變化，當人們對于房地產投資收益的判斷相對謹慎，預期發生扭轉時，即使在相關產業政策對于房地產行業有所松綁或呵護，大家參與市場的熱情也難以馬上恢復，買漲不買跌，這就是人性規律。

作為上承各地土地開發和經濟發展重任，下接民眾需求的房地產企業，在當前整體經濟遇冷之時，在推動各地經濟發展的過程中發揮自身優勢，解決好自身現金流問題，落實好管控措施，減少杠桿率、減少盲目擴張。開發優質的建筑工程，推動地區經濟建設，以自身的信貸健康來維護當地金融穩定。

如果還是以慣性思維，肌肉記憶，以高舉債的方式，囤地囤房，來享受地價、房價高成長的紅利，無異于刻舟求劍，最終只能兩手空空。以數量取勝的時代已成過去，以差異化和品質提升來獲取消費者垂青的新時代正在到來。

結語

人們總會感慨快樂時光太過短暫，但快樂的感覺哪一個不是由困難和艱險所反襯和換取呢。企業也一樣，面對當前錯綜復雜的市場形式，選擇直面挑戰，有無盡前路可奔赴，有波瀾過往可回首，又有什么值得缺憾呢？

“新春甫驚蟄，草木猶未知。高人靜無事，頗怪春來遲。”對于一個具有極強韌性，保持自己發展定力的經濟體，一個穩定健康的房地產市場從來都不曾缺席，只是早晚回歸而已。